Salon kiinteistöt nyt nätissä ojennuksessa – Akuutti inhimillinen kriisi jätti kiinteistömassan retuperälle

Kuvat Lennart Holmberg

Hyväkuntoisesta rakennuksesta näkee jo kauas, että sen on tarkoitus olla koulu.

Vain elämä puuttuu. Pääaulassa paljastuu, että kookas laitos on lähes autio. Sisällä tavataan vain kolme siivoojaa, jotka muistuttavat omalla uurastuksellaan siitä, että tyhjässäkin rakennuksessa ylläpitokulut koko ajan juoksevat.

Salon kaupungin tekninen johtaja Teemu Virtanen ja kiinteistöpäällikkö Jarno Mustonen kertovat, että paikka on Turun ammattikorkeakoulun entinen Salon yksikkö osoitteessa Ylhäistentie 2. Salon yksikkö on edelleen olemassa, mutta Turku AMK siirsi sen vuonna 2018 Salon IoT Campukselle, koska Ylhäistentien kolossi oli käynyt sille liian suureksi.

– Kun Nokia ajettiin Salossa alas, niin varsin pian tämä Salon yksikkökin perässä pieneni, Virtanen kertoo.

Nyt Ylhäistentien rakennuksesta on tullut Virtaselle ja Mustoselle ammatillinen haaste. Heidän vastuullaan on, että kiinteistötalouden hoito olisi Salossa tehokasta.

Virtasen ja Mustosen mukaan kohteen uusiokäytön suunnittelu on käynnissä. Tilapalvelut on esittänyt, että Ylhäistentielle luotaisiin tilat esittävälle taiteelle, mutta rakennuksen sijainti ei ole kaikkien mielestä hyvä teatterille ja konserttitalolle. Matkaa Salon keskustaan tulee vajaa pari kilometriä.

Parasta käyttötarkoitusta pohtiessa rakennuksen harmittava nykytila jatkuu.

– Tämä on yksi Salon kalleimpia rakennuksia. Rakennuksessa on 12 000 neliömetriä, joista vain 3 000 on tällä hetkellä käytössä. B-siipi on täysin tyhjillään kumpikin kerros. Olisimme onnellisia, jos saisimme käyttöasteen täyteen, Mustonen toteaa.

– Tyhjät seinät tulevat kaupungille kalliiksi, Virtanen komppaa.

Historian suurin liitos

Salon lähihistoriasta löytyy parikin syytä, miksi kaupungin kiinteistömassan hallinta on ollut 2000-luvulla varmasti poikkeuksellisen vaikeaa.

Salo oli vajaa parikymmentä vuotta sitten kaiken keskipiste Suomen historian suurimmassa kuntaliitoksessa. Salosta, Halikosta, Kiikalasta, Kiskosta, Kuusjoesta, Muurlasta, Perttelistä, Perniöstä, Suomusjärvestä ja Särkisalosta muodostettiin uusi Salon kaupunki 1. tammikuuta 2009. Yhtäkkiä yhdeksän muun kunnan kiinteistöt siirtyivät Salon kaupungin omistukseen ja vastuulle kuin taikasauvan heilautuksella.

Toisekseen Salo julistettiin samana vuonna 2009 äkillisen rakennemuutoksen alueeksi, koska Nokia oli alkanut ajaa alihankkijaverkostoaan Salon seudulla alas. Lopulta Nokia sulki Salon matkapuhelintehtaansa kokonaan vuonna 2012. On arvioitu, että Salon seutu menetti Nokian lähdön seurauksena kaikkinensa lähes 5 000 työpaikkaa.

Turku AMK:n Salon yksikkö on yksi esimerkki rakennuksesta, joka nousi Saloon osin Nokian tarpeita varten vuonna 2000. Nokia oli juuri valloittanut kännyköillään koko maailman. Tuskin kukaan osasi silloin ennustaa, että kymmenen vuotta myöhemmin Nokian peli globaaleilla matkapuhelinmarkkinoilla olisi jo pelattu.

Kuntalehti kokosi Salon kaupunginjohtajan Anna-Kristiina Korhosen ja kiinteistöpuolen vastuuvirkamiehet Virtasen ja Mustosen saman pöydän ääreen kertomaan, miten Salo on suuren kuntaliitoksensa jälkeen pärjännyt kiinteistömassansa kanssa. Näkemys pyydettiin myös suurliitoksen aikaiselta kaupunginhallituksen puheenjohtajalta Juhani Nummentalolta (kok.), joka toi keskusteluun pitkän aikaperspektiivin antamaa syvyyttä. Nummentalo on ollut Salon keskeisiä kuntapäättäjiä vuodesta 1997 lähtien.

Ensimmäinen strategia

Salon kaupunki laati viime vuonna historiansa ensimmäisen kiinteistöstrategian.

Jarno Mustonen aloitti työt Salon tilapalveluissa kiinteistöpäällikkönä vuonna 2021. Oli Mustosen aloite, että Saloon on laadittava kiinteistöstrategia, jossa kaupungin kaikki kiinteistöt ovat hyvässä järjestyksessä yksissä kansissa.

– Kaupungin kiinteistömassa oli silloin aika sekaisin. Oli sote-uudistus tulossa, joten halusimme jonkinlaisen kuvan kiinteistöistämme ja siitä, kuka missäkin kiinteistössä jatkossa toimii, Mustonen perustelee.

Kiinteistöstrategiaa luodessa Salo otti vertailukohdakseen Kouvolan kaupungin, mikä sekin on asia, joka juontaa juurensa vuoteen 2009.

Samana päivänä, jolloin Salo teki kuntaliitoksen yhdeksän kunnan kanssa, Kouvola teki saman viiden kunnan kanssa. Ne olivat Anjalankoski, Elimäki, Jaala, Kuusankoski ja Valkeala. Siitä lähtien Salo ja Kouvola ovat nähneet toisissaan itsensä luonnollisen verrokkikunnan.

Salon uuden kiinteistöstrategian ilmoittamissa tunnusluvuissa on vieläkin nähtävissä häntiä vuoden 2009 suurliitoksesta. Kiinteistömassa on kaupungin kokonaistalouden kokoon nähden suuri, kiinteistöjen käyttöasteet ovat matalalla ja kiinteistöjen korjausvelka on suuri.

Mustosen mukaan aivan samat oireet löytyvät myös Kouvolan kiinteistökannasta.

– Me olemme Kouvolaa kuitenkin inasen edellä kiinteistöstrategian laadinnassa. Kouvolassa strategian laadinta on vielä alkutekijöissään, Mustonen sanoo.

Vuosille 2025–29 tehdyssä kiinteistöstrategiassa Salon kiinteistöt on salkutettu neljään eri kategoriaan: ylläpidettäviin, kehitettäviin ja luovutettaviin kiinteistöihin sekä Varsinais-Suomen hyvinvointialueen Varhan käytössä oleviin kiinteistöihin.

Ylläpidettävien ja luovutettavien kiinteistöjen osalta Salon suunnitelma on suoraviivainen. Ylläpidettävät kiinteistöt halutaan pitää kaupungin omistuksessa ja käytössä, mikä varmistetaan laadukkaalla ylläpidolla ja tarvittaessa tehtävillä parannuksilla ja lisäinvestoinneilla. Luovutettavat kiinteistöt puolestaan kaupunki joko myy, purkaa tai käyttää loppuun.

Eniten huomiota vaativat kehitettävät kohteet. Virtasen mukaan kiinteistöstrategia laadittiin juuri siksi, jotta kehitettävät kohteet pomppaisivat kiinteistömassasta esiin ja tarmo voitaisiin keskittää niihin.

Strategian mukaan kehitettäviä kohteita ovat kiinteistöt, joita pitää muokata ja uudistaa, jotta ne tulevaisuudessa palvelisivat tarkoituksenmukaista käyttöä. Se edellyttää, että salkun valituista kohteista laaditaan kehityssuunnitelmia, tilataan tarvittaessa kuntoarvioita ja määritellään tulevat remontointitarpeet.

Juhani Nummentalo muistelee, että Salon kaupunki omisti vuoden 2009 suurliitoksen jälkeen lähemmäs neljäsataa kiinteistöä.

Se on paljon päiväkoteja, kouluja, neuvoloita, terveyskeskuksia ja kotiseutumuseoita Salon kokoiselle kaupungille. Pelkästään kunnantaloja Salolla oli kymmenen.

Tällä hetkellä Salon kiinteistökannan koko on 338 rakennusta.

Salon kaupunginjohtajan Anna-Kristiina Korhosen mielestä ongelma ei ollut niinkään kohteiden suuri määrä vaan niihin kertynyt korjausvelka. Korhonen toteaa, että palveluverkkoon kuuluvat kiinteistöt, kuten neuvolat, päiväkodit, koulut ja terveyskeskukset, eivät yksinään rasittaneet Salon kuntataloutta.

– Salon palveluverkko oli vuoden 2009 kuntaliitoksen jälkeen huomattavasti aiempaa laajempi. Meidän kuntamme pinta-ala on yli 2 100 neliökilometriä, joten emme me siinä vaiheessa pienemmällä kiinteistömassalla olisi edes pärjänneet, Korhonen toteaa.

Korhonen toistaa, että isossa kiinteistömassassa tärkein silmällä pidettävä asia on korjausvelka. Jos se karkaa käsistä, kiinteistömassan hoito ei ole enää kaupungin kestävän talouden periaatteiden mukaista.

Korjausvelka kasvanut

Viime vuosina korjausvelka on kasvanut Salossa huolestuttavaa tahtia.

Vuonna 2017 Salon korjausvelka oli noin 28 miljoonaa euroa, mutta vuoteen 2024 tullessa se oli pompannut jo lähes 67 miljoonaan.

Vuosien 2017 ja 2024 välillä kuntataloutta rasittivat esimerkiksi koronakriisi ja Venäjän hyökkäys Ukrainaan kaikkine haitallisine talousvaikutuksineen. Nummentalon mukaan syyt korjausvelan äkilliseen kasvuun löytyvät kuitenkin kauempaa.

Nummentalo kertoo, että Salon yhteisöverotulot romahtivat Nokian lähdettyä. Hän muistelee, että kaupungin tilinpäätös oli pahimmillaan 40 miljoonaa euroa alijäämäinen. Taloudellisen ja inhimillisen kriisin keskellä poliittiset päättäjät linjasivat, että mihinkään ylimääräiseen, kuten kiinteistöihin, ei liikene varoja. Viime vuosina nähty korjausvelan äkillinen kasvu on sen päätöksen viivästynyt seuraus.

– Se ajattelu, että kiinteistöihin ei laiteta rahaa, jäi vähän päälle, Nummentalo toteaa.

Virtanen ja Mustonen yhtyvät Nummentalon analyysiin. He toteavat, että korjausvelka on kasvanut nimenomaan kaupungin säästökuurien aikana, jolloin kiinteistöihin ei ole panostettu ja niiden tarvitsemia investointeja ei ole tehty.

Virtasen ja Mustosen mukaan ongelmaan on kuitenkin jo tartuttu.

– Korjausvelkaa ei ole vielä saatu pienennettyä, mutta sen kasvu on saatu pysäytettyä kiinteistöistä luopumisen ansiosta, he toteavat.

Salolla on kiinteistöstrategiansa luovutettavien kohteiden salkussa 123 rakennusta, joiden yhteenlaskettu korjausvelka on peräti 38 miljoonaa euroa. Se on kohteiden lukumäärässä strategian suurin salkku, jossa on yli puolet kaupungin korjausvelasta.

Mustosen mukaan paras tapa pienentää korjausvelkaa on se, että yksinkertaisesti hankkiudutaan luovutettavista kohteista eroon.

 Yksi Salossa hyväksi havaittu tapa karsia kaupungin kiinteistökantaa on huutokauppa.

Salon kaupunginvaltuusto hyväksyi toukokuussa 2010, vuosi suuren kuntaliitoksen jälkeen, periaatteet kaupungin kiinteistöjen myymisestä. Sen jälkeisenä aikana Salo on myynyt pois yli 50 kiinteistöä.

Huutokaupasta saadut kokemukset ovat olleet hyviä, erityisesti erikoisempien kohteiden kohdalla. Kokemus on opettanut Salossa, että kaupungin omalla tai kiinteistönvälittäjän hiljaisella menettelyllä kohteet eivät liiku.

– Me olemme todenneet, että huutokauppa on hyvä tapa karsia kiinteistömassaamme. On kohteita, joiden arvoa on vaikea määritellä. Me annamme kysynnän ja tarjonnan lakien ratkaista arvon, kaupunginjohtaja Korhonen toteaa.

Salon kaupungin käyttämä kanava on Huutokaupat.com-palvelu. Virtasen ja Mustosen mukaan prosessi ei voisi olla kaupungin kannalta vaivattomampi.

– Me ilmoitamme kohteen myyntiin, Huutokaupat.comin edustajat tulevat tänne kuvaamaan kohteen, laittavat sen huutokaupattavaksi ja ilmoittavat meille sitten, mikä on korkein saatu tarjous. Me sitten joko hylkäämme tai hyväksymme tarjouksen, Mustonen kuvailee.

Viimeisimpiä Salon huutokauppaamia kohteita ovat olleet asuinrivitalokohde Perttelissä ja Saurun koulu Perniössä. Ostajina ovat olleet yksityiset tahot, jotka ovat remontoineet kohteet asuin- ja kokoustiloiksi. Salo on saanut kiinteistöistään parhaan senhetkisen markkinahinnan ja päässyt eroon ylläpitokustannuksillaan kaupungin taloutta rasittaneista kohteista.

Joissakin tapauksissa kauppahintakin on ollut huomattava.

– Perttelin rivitalokokonaisuus myytiin 235 000 eurolla, Mustonen sanoo.

– Sekin tuo mielestäni lisäarvoa, että kiinnostunut taho pääsee kehittämään Salossa kiinteistökohdetta ja luomaan sille arvoa. Ei ole kunnan tehtävä omistaa asuntoja tai kehittää asuinkiinteistöjä, Virtanen linjaa.

Järkeä kiinteistömassan hoitoon

Salon virkamiesjohdon mukaan kiinteistöstrategia on järkeistänyt kaupungin kiinteistömassan hoitoa monin tavoin.

Oli monia syitä, miksi strategia luotiin.

– Saamme kiinteistöistämme kokonaiskuvan yksiin kansiin. Saamme kiinteistöille salkutuksen teknisten kriteereiden mukaan. Halusimme tehdä tällaisen tarkastelun tulevia palveluverkkopäätöksiä silmällä pitäen, Virtanen luettelee.

– Samoin kiinteistöstrategia tuo johdonmukaisuutta pitkän ajan ratkaisujen tekemiseen, kaupunginjohtaja Korhonen korostaa.

Virtasen ja Mustosen mukaan käyttöasteiden ja korjausvelan lisäksi on myös liuta muita asioita, joita he haluavat kaupungin kiinteistöissä seurata. Niitä ovat muun muassa päiväkoti- ja koulurakennusten kosteusongelmattomuus, kiinteistöjen energiatehokkuus ja niiden aiheuttamat ilmastopäästöt. Kiinteistömassan hallinta on esimerkiksi yksi aivan oleellinen asia, kun Salo pinnistelee kohti tavoitettaan olla hiilineutraali vuonna 2035.

Juhani Nummentalo toteaa, että totuuden nimissä Salon kaupungin olisi pitänyt tehdä kiinteistöstrategia ja toteuttaa kiinteistöjensä salkutus jo vuoden 2009 kuntaliitoksen jälkeen. Hän pitää valitettavana, että se jäi silloin muiden asioiden jalkoihin.

– Kun Nokia lopetti toimintansa Salossa, niin ei meille jäänyt silloin mitään mahdollisuuksia kiinnittää huomiota kiinteistöihin, koska meillä oli massoittain työttömiä ihmisiä, Nummentalo muistelee.